Reverse Charge bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten

Aufgrund einer Entscheidung des Europäischen Gerichthofs (EuGH) gelten ausländische Unternehmer, die ein im Inland gelegenes Grundstück besitzen und steuerpflichtig vermieten, nur dann als inländische Unternehmer, wenn sie im Inland bzw. bei der Immobilie über eigenes Personal für die Leistungserbringung im Zusammenhang mit der Vermietung verfügen, das zu autonomem Handeln befähigt.

Also nur dann, wenn eine feste Niederlassung bzw. Betriebstätte vorhanden ist. Sollte dies nicht der Fall sein, kommt es bei der Vermietung an einen anderen Unternehmer seit 1.1.2022 zum Übergang der Steuerschuld aus der Vermietung auf diesen inländischen Unternehmer-Mieter.

„Übliche inländische Vertreter“

Bei den „üblichen inländischen Vertretern“ eines ausländischen Vermieters (insbesondere Hausverwaltungen) handelt es sich zum einen nicht um eigenes Personal des ausländischen Vermieters und zum anderen sind diese in der Regel auch nicht zu autonomem Handeln befugt, weil die Letztentscheidung üblicherweise der ausländische Unternehmer trifft. Je nachdem, ob nach den Kriterien des EuGH eine vermietete Liegenschaft eines ausländischen Unternehmers eine umsatzsteuerliche Betriebstätte im Inland begründet oder nicht, kommt es ab 1.1.2022 zu folgenden Konsequenzen:

1. Keine Betriebstätte und Vermietung von Geschäftsräumen an einen Unternehmer:

Bei Option zur Umsatzsteuer geht die Umsatzsteuerpflicht aufgrund des Reverse Charge Systems auf den Mieter (Unternehmer) über. Die Vorsteuern kann der ausländische Unternehmer im Erstattungsverfahren beantragen. Die Mietvorschreibungen des ausländischen Unternehmers (ohne Betriebstätte) an seine Mieter-Unternehmer sind seit 1.1.2022 an die Neuregelung anzupassen (Reverse Charge System, kein Ausweis der Umsatzsteuer). Die Option zur Umsatzsteuerpflicht kann durch entsprechende Hinweise in der Rechnung ausgeübt werden.

2. Betriebstätte und Vermietung von Geschäftsräumen an einen Unternehmer:

Der ausländische Unternehmer hat die in der Rechnung ausgewiesene Umsatzsteuer und die Vorsteuer im Veranlagungsweg abzuführen bzw. zu beantragen. Es sind daher Umsatzsteuervoranmeldungen und USt-Jahreserklärungen in Österreich einzureichen.

3. Vermietung von Wohnungen an Privatpersonen, unabhängig davon, ob eine Betriebstätte vorliegt:

Die Vermietung von Wohnungen ist umsatzsteuerpflichtig, ein Übergang der Steuerschuld kommt hier nicht zur Anwendung. Der ausländische Unternehmer hat die Umsatzsteuer und die Vorsteuer im Veranlagungsweg abzuführen bzw. zu beantragen. Es sind Umsatzsteuervoranmeldungen und USt-Jahreserklärungen in Österreich einzureichen.