Verkauf von Grundstücken durch gemeinnützige Vereine

Beim Verkauf von Grundstücken durch gemeinnützige Vereine unterliegt der Veräußerungsgewinn auch dann der ImmoEst, wenn der Veräußerungserlös aus den Grundstücksverkäufen den begünstigten Zweck mitfinanziert.

Gemeinnützige Vereine sind ein wichtiger Bestandteil unseres Gesellschaftslebens. Trotz der Wichtigkeit für unser Gesellschaftsleben können solche Vereine der Steuerpflicht unterliegen. Sobald ein Verein durch eine wirtschaftliche Tätigkeit unternehmerisch mit anderen Marktteilnehmern in Konkurrenz tritt, sind diese Tätigkeiten aus Gründen der Wettbewerbsneutralität steuerpflichtig. Vereine, die gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken dienen, können unter bestimmten Voraussetzungen jedoch abgabenrechtliche Begünstigungen in Anspruch nehmen.

Förderung der Allgemeinheit

Als wesentliche Voraussetzung, damit ein Verein als gemeinnützig gilt, ist die Förderung der Allgemeinheit. Eine solche Förderung wird dann gegeben sein, wenn der Verein das Gemeinwohl auf geistigem, kulturellem, sittlichem oder materiellem Gebiet selbstlos fördert, d.h. es muss im Rahmen des Wirkungsbereichs des Vereins die Möglichkeit bestehen, dass ein solcher Verein durch seine Zweckverwirklichung eine uneingeschränkte Zahl an Personen fördern kann.

Unentbehrliche oder entbehrliche Hilfsbetriebe

Für die mögliche steuerliche Begünstigung von solchen Vereinen ist es auch entscheidend, ob unentbehrliche oder entbehrliche Hilfsbetriebe vorliegen.

Als unentbehrliche Hilfsbetriebe bezeichnet man jene wirtschaftlichen Geschäftsbetriebe, die zur Erfüllung des begünstigten Zwecks unabdingbar sind (z.B. Theaterbetrieb eines gemeinnützigen Theatervereins).

Ein entbehrlicher Hilfsbetrieb liegt dann vor, wenn dieser wirtschaftliche Geschäftsbetrieb zwar ein Mittel zur Erreichung der gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecke darstellt, aber den begünstigten Zwecken nur mittelbar dient (z.B. Festveranstaltungen, Flohmärkte, etc.). Diese entbehrlichen Hilfsbetriebe unterliegen der Körperschaftsteuer.

Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hatte vor kurzem zu entscheiden, ob der Verkauf von geerbten Grundstücken durch einen gemeinnützigen Verein der ImmoEst unterliegt oder ob ein steuerfreier Verkauf möglich ist. Die beim Grundstücksverkauf lukrierten Mittel wurden vom Verein wieder für gemeinnützige Zwecke verwendet.
Der VwGH führte hierzu aus, dass bei einem unentbehrlichen Hilfsbetrieb die wirtschaftliche Tätigkeit und die Verwirklichung des begünstigten Zwecks zusammenfallen, weil der begünstigte Zweck der Körperschaft nicht ohne die wirtschaftliche Tätigkeit und nicht anders als durch den wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erreicht werden kann.
Ein Betrieb, der nur als Geldbeschaffungsquelle für die Erfüllung des begünstigten Zwecks dient, kann hingegen nicht als unentbehrlicher Hilfsbetrieb angesehen werden. Der kontinuierliche Verkauf von Grundstücken stellt keine gemeinnützige Betätigung dar, sondern dient nur der Geldbeschaffung und ist somit kein unentbehrlicher Hilfsbetrieb.
Daher unterliegt der Veräußerungsgewinn auch dann der ImmoEst, wenn der Veräußerungserlös aus den Grundstücksverkäufen den begünstigten Zweck mitfinanziert.

Möchte ein Verein Grundstücke steuerfrei veräußern, müsste daher geprüft werden, ob das Grundstück unmittelbar der Erfüllung des begünstigten Zwecks (etwa im Wege der Beherbergung von zu betreuenden Personen) gedient hat. Ob eine steuerfreie Grundstücksveräußerung möglich ist, ist somit im Einzelfall zu prüfen.