Grunderwerbsteueroptimale Übertragung von Liegenschaften im Gesellschaftsvermögen

Bei der Vereinigung oder Übertragung von mindestens 95% der Anteile an einer Holding-Gesellschaft wird keine Grunderwerbsteuerpflicht ausgelöst.

Gehört zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft ein inländisches Grundstück, so löst die Vereinigung von 95% der Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft in der Hand des Erwerbers allein oder in der Hand einer Unternehmensgruppe sowie die Übertragung von mindestens 95% aller Anteile der Gesellschaft einen grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgang aus.

Mit dem Jahressteuergesetz 2018 wird klargestellt, dass bei der Vereinigung oder Übertragung von mindestens 95% der Anteile an einer Holding-Gesellschaft (die zwar selbst keine Grundstücke besitzt, aber ihrerseits wiederum zumindest 95% der Anteile an einer unmittelbar grundstücksbesitzenden Immobiliengesellschaft hält), keine Grunderwerbsteuerpflicht ausgelöst werden kann.

Beispiel
An einer Holding-AG sind ein Gesellschafter A und ein Gesellschafter B zu jeweils 50% beteiligt. Die Holding AG wiederum hält 100% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Immo-GmbH. Im Eigentum der Immo-GmbH stehen zahlreiche inländische Grundstücke. Nun plant Gesellschafter A, 46% seiner Anteile an der Holding AG auf Gesellschafter B zu übertragen.
Mit der Gesetzesnovellierung wurde klargestellt, dass ein inländisches Grundstück nur dann zum Vermögen einer Gesellschaft gehören kann, wenn sie das Grundstück durch einen entsprechenden Rechtsvorgang erworben hat. Die Grundstücke der Immo-GmbH können somit nicht zum Vermögen der Holding-AG zählen.
Damit ist auch gesetzlich klargestellt, dass Anteilsübertragungen auf Ebene einer Holding-Gesellschaft (ohne eigene Liegenschaften) zu keinen grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgängen führen können.

Änderung der Gesellschafterstrukturen?

Sollte künftig die Übertragung von Anteilen an Ihrer grundstückbesitzenden Gesellschaft geplant sein, könnte durch eine entsprechende Änderung der Gesellschafterstrukturen im Vorfeld der Transaktion die Grunderwerbsteuerbelastung optimiert werden. Ob bzw. inwieweit dies auch aus gesamtsteuerlicher Sicht sinnvoll und zulässig ist, muss jedoch stets im jeweiligen Einzelfall beurteilt werden.