Um unerwünschte Folgen zu vermeiden, sollten Mietvereinbarungen zwischen GmbH und Gesellschafter-Geschäftsführer noch vor Abschluss aus unternehmensrechtlicher und steuerlicher Sicht geprüft werden. Wir unterstützen Sie dabei gerne!

Kauft oder baut eine GmbH ein Gebäude und wird dieses in weiterer Folge dem Gesellschafter-Geschäftsführer der GmbH im Rahmen eines Mietvertrags mit einem zu geringen Entgelt zur Verfügung gestellt, so liegt aus unternehmensrechtlicher Sicht eine verbotene Einlagenrückgewähr bzw. aus steuerrechtlicher Sicht eine verdeckte Gewinnausschüttung (besteuert mit 27,5% Kapitalertragsteuer) vor. Dies wird damit begründet, dass der GmbH durch das zu geringe Mietentgelt Vermögen ohne Gewinnausschüttungsbeschluss entzogen wird.

Bemessungsgrundlage für verdeckte Gewinnausschüttung

Fraglich ist die steuerliche Bemessungsgrundlage für die verdeckte Gewinnausschüttung. Dafür kommen entweder der Unterschiedsbetrag zwischen einer fremdüblichen Miete, die auch ein Dritter bezahlen müsste, und der tatsächlich geleisteten Miete oder die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie in Frage. Ausschlaggebendes Kriterium ist zum einen die Bauweise der Immobilie und zum anderen die Ausgestaltung des Mietvertrags.

Zweistufige Beurteilung

Wird ein Gebäude an den Gesellschafter-Geschäftsführer vermietet, ist in einem ersten Schritt zu beurteilen, ob die Immobilie jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbar und somit dem wirtschaftlichem Eigentum der Körperschaft zuzurechnen ist, und in einem zweiten, ob die Körperschaft aufgrund der Höhe des Mietentgelts einen Vermögensnachteil erleidet.
Ein Gebäude gilt als jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbar, wenn es zu Marktkonditionen fremdüblich vermietet werden kann. Ist dies der Fall und mietet der Gesellschafter-Geschäftsführer das Gebäude zu einer fremdüblichen Miete, dann ist die Liegenschaft dem Betriebsvermögen der Körperschaft zuzuordnen und die Aufwendungen, die im Rahmen der Erhaltung anfallen, stellen Betriebsausgaben dar. Zahlt der Gesellschafter-Geschäftsführer eine im Vergleich zum fremdüblichen Mietentgelt geringere Miete, so liegt eine verdeckte Ausschüttung in Höhe der Differenz zwischen dem fremdüblichen Mietentgelt und der gezahlten Miete vor, die der 27,5%igen KESt unterliegt. Die Liegenschaft befindet sich aber auch in diesem Fall im wirtschaftlichen Eigentum der GmbH.

Speziell auf Wohnbedürfnisse des Gesellschafters angepasst?

Kann die Immobilie hingegen nicht zu Marktkonditionen fremdüblich vermietet werden, so gilt sie nicht als jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbar. Dies ist zum Beispiel in jenen Fällen gegeben, wenn die Immobilie ihrer Erscheinung nach für die private Nutzung durch den Gesellschafter-Geschäftsführer bestimmt ist oder sie speziell auf die Wohnbedürfnisse des Gesellschafters angepasst ist.
Das wirtschaftliche Eigentum liegt in diesem Fall beim Gesellschafter-Geschäftsführer, wodurch es zu einer KESt-pflichtigen verdeckten Ausschüttung "an der Wurzel", nämlich in Höhe der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie zuzüglich etwaiger Fremdfinanzierungskosten kommt. Leistet der Gesellschafter-Geschäftsführer jedoch zusätzlich zur fremdüblichen Miete noch eine Risikoprämie, so ist die Liegenschaft weiterhin dem wirtschaftlichen Eigentum der Körperschaft zuzurechnen. Die Risikoprämie soll das Mietausfallrisiko abdecken, da nach Beendigung des Mietverhältnisses eine zu Marktkonditionen fremdübliche Vermietung nicht möglich ist.